GFC 20150421下

2023-04-24 09:41:43

房地产危机的发生是有规律性的,但它们并不是千篇一律的,严重性也不尽相同。十年前的全球金融危机是一场资本危机;而现在,我们面对的危机是一场收入危机。当嘉民集团(GOODMANGROUP)的股票在2009年5月以每股1.25美元的价格易手时,那些等待着类似金融危机式(GFC-STYLE)的房地产崩盘的人——就像准备打最后一场战役的将军们一样。当年,在全球金融危机(GFC)期间,资金匮乏。各个公司的股权和债务都经过了严格的配给,并相应地定价。事实上,银行是迫切地想要收回这些债务的。当下的情形是——资金(股权和债务)很充裕,真正的问题在于:收入的可持续性。目前收入正受到前所未有的严格审查。房地产投资信托基金(REIT)的分析师在上个月的业绩报告中面临的最大问题是——“实际收到了多少租金?”。与此同时,这次的COVID-19疫情正迫使投资者们面对会影响未来收入的结构性变化。如今,有资金实力的投资者能够、而且越来越愿意,为这些风险买单,这在全球金融危机中是不可能发生的。德克斯地产基金(DEXUSWHOLESALEPROPERTYFUND)刚刚以约4.5亿澳元的价格出售了墨尔本弗林德斯街452号大楼,树立了全球基准——这笔交易仅仅比当前的账面价值高出约11%,收益率不到5%。受疫情影响,来自高纬环球(CUSHMAN&WAKEFIELD)由理查德·巴特勒(RICHARDBUTLER)带领的专业房地产咨询团队再三建议德国的重量级买家德卡房地产(DEKAIMMOBILIEN)——以整租形式进行出租,最好有大量的政府租户,有效期超过6年的长期租约为佳,充分利用自己的优势在已经拥有的大楼周围购买新楼。同样在疫情的影响下,澳洲房地产开发公司斯多克兰集团(STOCKLAND)通过仲量联行(JLL)出售了两家购物中心——维多利亚州的STOCKLANDTHEPINES购物中心和昆士兰州的STOCKLANDCALOUNDRA购物中心。售价约为2.5亿澳元,收益率约为7%。在2018年6月这两处房产的估价为3.398亿澳元。尽管如此,STOCKLAND还是找到了买家——总部位于悉尼的哈本房地产基金(HABENPROPERTYFUND)。HABEN在该领域一直有着良好的记录,对其而言,这两处房产意味着大型的便利零售中心,业绩强劲的折扣百货商店,以及大量的多用途可开发土地。重要的是,HABEN的收购得到了经验丰富的投资者的股权支持,这些投资者有资金实力为风险买单,而约8%的初始收益率,也相当具有吸引力。在某种程度上,此次疫情开始的头几个月就像全球金融危机一样。根据商业交易研究机构REALCAPITALANALYTICS的数据:今年第二季度,全球商业地产销量仅为2019年同期的一半。事实上,今年第二季度是自2009年全球金融危机以来表现最差的三个月。但REALCAPITALANALYTICS在其8月份的报告《2020年第二季度全球资本趋势》中表示:今年剩余的时间里还是会出现一些积极因素的。“随着封锁的放松,许多主要经济体都正在重新开放,尽管速度各不相同。有迹象表明,正在进行的交易数量开始攀升,并且融资活动保持强劲。”房地产服务和投资管理公司仲量联行(JLL)澳大利亚研究部门负责人安德鲁•巴兰泰恩(ANDREWBALLANTYNE)制作一个线性图——技术性地指出了全球金融危机(GFC)和此次新冠肺炎危机(COVID-19)之间的差异。BALLANTYNE将标普500BBB级企业债券的收益率作为房地产融资的指标,目前处于低位,而2009年则为2位数。②房地产收益率和融资成本之间的点差也要高得多。在这种情况下,CBD办公室收益率和通胀指数债券利率之间的点差比2007年高出约130个基准点。BALLANTYNE还将日本的案例作为参考,研究“当无风险利率接近于零时,房地产收益率在危机中会如何变化”。根据全球金融危机期间东京写字楼的实际经验,他得出了一个结论:在这样的环境下,收益率将保持坚挺,不会下降。投资者们正面临的挑战和战略意图仲量联行(JLL)还在8月发布的一份题为《重塑亚太投资战略》的报告中,对亚太地区的投资领袖进行了调查,了解他们正面临的挑战和目前的战略意图。相反,现在最大的挑战是——正确地为未来的收购定价、并确定诸如空置率和未来租金这类的假设数据。②这投资领袖2021年的投资额将会增加,但回报率将会降低。与此类似,高纬环球(CUSHMAN&WAKEFIELD)也为投资者们指出了五个重点关注的类别。与贷款机构合作,维持债务水平,为新的机会蓄积能量;保障现有投资组合的入住率;加快在物流和仓储方向的发展;寻求售后回租(SALE-AND-LEASEBACK)的机会;并关注不良资产的价格是否出现下跌,以及哪些资产的所有者需要进行再平衡。其中的许多问题将在下周二的“澳大利亚金融评论房地产峰会”(AUSTRALIANFINANCIALREVIEWPROPERTYSUMMIT2020)上进行讨论。其中一位主讲人CHARTERHALL集团的首席执行官大卫·哈里森(DAVIDHARRISON)在售后回租方面走在了前列。自以来,他已经与澳大利亚电信TELSTRA,澳洲石油公司AMPOL,包装和回收公司VISY,以及英国石油公司BP达成了协议。他表示:“政府、教育机构以及企业都将进一步寻求售后回租,这样他们就可以将更多的资金投资于他们的主要运营业务中。”如果您对更多财经新闻请关注财经789,其它澳洲房产资讯感兴趣,请关注澳大利亚恒泰国际官网,更多精彩资讯尽在其中!感谢您的来访,祝您生活愉快。返回搜狐,查看更多


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