2018年3月，上海二手住宅成交套数为17370余套，是2018年之前的六年同期最低300万元以内房源成交占比62.27%、300-500万元房源占比24.68%、500万元以上房源占比13.05%2022年3月应该也是近几年比较低的成交量2018年3月房价是微涨的，4月成交量就跌破1.5万套至1.35万套，5月修复到1.61万套，6月回落至1.53万套7到11月都是低于1.5万套，12月超过1.5万套至1.53万套，以大跌的方式2022年和2018年相同的特点两个，一个是开年比较弱，今年是因为三价合一，但不管什么原因，结果就是资金流入二手房困难，一个是新房限价比较深入并且是第二年（2018年是2017年开始的，2022年是2021年开始的）当然本文不是看空的，只是在看多的基础上偏空情况的不同之一是2018年挂牌量超过10万套，而现在上海二手房有效挂牌量不足8万套，即便按照2018年16.3万套的成交量，库存周期也不足一年，这是看弱多的理由情况的不同之二是2018年的限价程度更厉害，2022年限价程度不如2018年，但也形成利差，这只是说不看大跌开发商层面上，2018年末开始流拍，2021年底也有流拍，并且在2022年第一批土拍当中有重新挂牌的地块，方式是降低地价提高指导价2022年流拍不多主要是央企和地方国企兜底，可是如果民营企业不拿地，说明资金依然紧张，同时说明更大额的民间资金并不看好房地产，同样不宜过度看多降低地价提高指导价的做法说明官方还在小心翼翼呵护房住不炒的预期，为了不流拍指导价也就提高了4.5%（该地块在杨行，去年底指导价4.72，本轮4.93)降息层面上，上海过去几年都很呵护市民消费，利率是偏低的，2022年上海也有下降空间只是因为2021年上浮过，应该没有那么快又降低至于LPR，近期不少地方政府定向降低房贷利息，可能调整的时间会久一些（我们依然认为还会降息），还没发生的利好可以等它发生了以后再说降低首付这件事在上海还太遥远，毕竟首套二手房实际是5成，如果3月的市场表现一般，是可能调整的，同样可以等它发生了以后再说浦东是存在的，占上海5分之一人口的浦东在第一批里只有5个盘，比例上少了一点，最重要的是类似金鼎首府和森兰名苑，因为性价比高，很多浦东坐标的人因为分数当它们不存在，御中环三期部分风险厌恶的买家也当不存在，另外两个一个12.7单价和大多数市民无关一般人不中意的59套老房子现场看的人都不止59组了吧（据说没人找到售楼处）虹桥也是存在的，因为虹桥只有一个盘即便3月涨，涨了以后也可以跌的，2018年是微涨没多久就大跌
时间:2018-03-20 18:14 来源:本站原创 作者:帽子先生收藏打印
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