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2023-04-24 09:41:43

2017年1月份大温哥华地区的房地产交易量同比大幅下跌了40%，比起2016年12月份则下跌了11.1%。财经决策第一号：ENNWEEKLY（«长按可复制）一年时间，加拿大房地产市场似乎在上演一场“过山车”式的变化。2016年1月开始，由于大量中国“热钱”涌入温哥华，温哥华迅速成为了世界上最热的房地产市场之一。过去一年，温哥华地区独立房屋基准价格涨了30.1%，达到140万美元(约合913.99万元人民币)；仅拿2016年4月为例，温哥华市区所有房屋的销量，比过去10年当月销量平均水平高出41.7%。而随便去问问街上的行人，“是谁在推高温哥华的房价”，相信大部分的回答里都有“中国人”。《南华早报》在2016年报道称，“温哥华西区独立屋买家中66%拥有中国姓名”“这些资金的确来自中国”。首先，温哥华是一个投资环境很好的地方，在这里不管是投资什么类型的房屋，基本上都可以获得很好的收益，这是大多数人选择在温哥华投资房产的主要原因。尤其是中国的一些富豪们，对他们来说，是早投资，早收益。再者，就是房子的产权问题了，在温哥华房子卖的是实用面积而不是建筑面积，这些优势怎么不让国人心动。只要是在温哥华买房，房子的产权就永远是属于你的了，你可以将这个房子作为遗产给自己的子女，同时还不会收取任何的遗产税。最后，在温哥华买房，人们就是为了这里的优美环境了，温哥华独特的气候特点，非常适宜人们在这里居住，尤其是对于老人和小孩来说，这里就是一个享受生活的天堂。尤其在温哥华公认的富人区第一桑那斯，华人是绝对的购买主力，这些要出售千万豪宅的房主，也多数是华人。温哥华富人区独立产权公寓。图片来源：房天下据大温哥华地产局（REALESTATEBOARDOFGREATERVANCOUVER）2016年底发布报告称，尽管房源供应紧张，在2016年12月份，所有类型的住宅物业成交数比2015年12月增长8.6%。温哥华房价走势图，假设现在有一套独立房产，2006年价格约70万元，一路上涨到2016年的超过180万加元，上涨幅度将近250%。图片来源：彭博社不过彭博社指出，2016年9月，瑞银集团列出的一份全球城市房地产泡沫风险名单中温哥华高居榜首。在华人圈聚会上，商人、私募经理、理财公司代表、饭馆老板、艺术家……几乎都在大谈炒房。但不少人认为，温哥华房地产市场是加拿大历史上最大的地产泡沫，而且这样的“泡沫”迟早要破。其实早在2016年5月温哥华房地产热得烫手时，就有媒体指出，温哥华火热的房地产背后其实乱象丛生。例如，大量业主被证实是挂名的“人头“，挂名的是学生或家庭主妇，但真实的业主另有其人。更可怕的是，这有可能涉及洗钱或者偷逃资金利得税的问题。而随着时间的推移，关于这个地产泡沫的恐怖故事正在开始显现。这是2006年到2016年，每年1月份加拿大房产价格，可以看出，加拿大2016年房价涨幅已与金融危机前涨幅相近（红色标注部分）。图片来源：中财网连续12个月的惊人价格飙升似乎“吓到”了房屋买家和卖家。大温哥华地产局指出，由双方房屋买家和卖家不敢确定最近房屋价格的上涨是否会继续，市场担心地产泡沫已经破裂，在这样的疑惑和忧虑中，买家和卖家都没有贸然行动。受此影响，2017年1月份大温哥华地区的房地产交易量同比大幅下跌了40%，比起2016年12月份则下跌了11.1%。虽然交易量整体高位运行，但彭博社的数据显示，这其实已经是温哥华房地产交易量连续第7个月下降了，温哥华2017年1月的房地产交易量也比其1月份10年平均交易量要低10.3%。据大温哥华地产局，温哥华2017年1月份的房屋成交与挂牌比率也下降到了两年来的新低。房地产行业把成交与挂牌比当作是价格的一个预兆。这是大温房产局报道的温哥华从2011年以来的房屋年销售量变化图，黑色曲线代表房屋销售变化图，橙色曲线代表滑动平均指标。从图中可以看出，温哥华房屋销售在2017年开局呈低迷态势。图中显示，2017年1月温哥华房屋销售比去年同期减少39.5%。图片来源：彭博社房屋交易量的下滑对单户独立屋市场的打击是最大的。2016年的这个时候，单户独立屋的价格出现了两位数的上涨。而过去6个月，单户独立屋价格下跌了6.6%，在147万加元(113万美元)左右徘徊，与2016年12月相比则下跌了0.6%。加拿大房地产价格势微几乎成了大势所趋。来自利率、资金流入等宏观因素和来自房屋成交量、库存和房产信贷政策的微观因素等共同决定着2017年是否是加拿大房地产的转折年。首先，从利率方面看：加拿大经济与美国联系度非常高，因此利率走势长期与美国高度相关。在美国加息预期强烈的背景下，加拿大本土的就业和工资增长表现也较为强劲，通胀上升前景并不糟糕。但短期内加拿大是否会跟随美国加息，还取决于一个关键变量：油价。石油在加拿大经济中占据重要的地位，其价格倘若能在2017年延续涨势，加拿大大概率将在年内跟随美国加息，从而对房价产生消极影响。其次，从资金流入看：中国早在2015年已经超过美国，成为加拿大房产最大外资来源国。而温哥华是这些流入资金的主要目的地。据全球商业地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）统计，2016年一季度，温哥华吸收了全加72%的地产投资，外资在2016年开始加速进入温哥华及整个加拿大的地产市场：此前四年外资占比在15%，2016年在温哥华暴涨至33%，而在整个加拿大升至19%。但自2016年年中以来，中国资金流入的趋势由于加拿大政策限制、中国的外汇管制和汇率变化等开始出现转折。同时，在信贷政策方面，2016年8月，加拿大开始对外国买家征收15%的房地产税，10月份联邦政府更是收紧了住房抵押贷款规则。新规生效后，温哥华楼市骤冷，成交量急剧下滑，海外投资者选择放弃购房，而不是缴纳税款，更糟糕的是，不受新政影响的当地居民因为预期房价走低也选择观望，甚至撤回购房合同。加大拿房产成交量在2016年11月份环比下滑5.3%。图片来源：加拿大房产协会这之后，对加拿大价格最高房地产市场进入低迷期的预测似乎正在成真。皇家地产公司(ROYALLEPAGE)上个月预计，大温哥华地区的住房价格今年将会出现8.5%的下跌。大温哥华地产局局长DANMORRISON表示：“今年住房市场开局不温不火。2017年到现在为止，房地产买家和卖家都更不愿意采取行动。”观望之后是否会有断崖式下跌？整个加拿大房地产市场的参与者，似乎山雨欲来、寒意凛凛。